Jeg føler mig som et af de stakkels dyr i den flok, som berlingske omtaler som en truet dyreart, der uberettiget får “politikernes udelte opmærksomhed og medfølelse”, senest i forbindelse med det såkaldte Blackstone-forlig.

Jeg købte min andelsbolig på et københavnsk brokvarter i 2007 og kan røbe, at det har været en mægtig økonomisk fidus. Ganske vist faldt min lejlighed i værdi, da boligboblen brast i 2008, men det er for længst blevet en udmærket investering igen.

Det passer fint ind i det mønster, der tegner sig for værdien af (andels)boligerne over tid: De går op, op, op, lidt ned, op, op, op og nu (måske ) igen lidt ned, og så videre.
Så når bankerne har forudset prisfald på op til 20 procent i kølvandet på den nye lov, har jeg taget det helt cool: De priser kommer op igen, og jeg har ingen flytteplaner.

Jeg var dog næppe begyndt at ryste på hænderne under nogen omstændigheder. I vores andelsboligforening har vi valgt en moderat linje, når vi skal fastsætte maksimalprisen på vores ejendom.
Derfor er jeg helt tryg ved, at maksimalprisen på vores andelslejligheder kan stå distancen i forhold til tilsvarende ejerlejligheder, som reelt er det afgørende.

Symmetri i tingene
Jeg havde måske ikke været helt så rolig, hvis vi havde valgt en mere aggressiv linje. Men når man går efter store, hurtige gevinster, må man jo også regne med større risici.
Og i det hele taget: Når man går ind på et boligmarked, der mere og mere ligner ejerboligmarkedet med mulighed for store gevinster, må man vel også være indstillet på at bære risikoen for det modsatte?

Mine naboer i privatejede lejligheder har nok haft det knap så morsom i de senere år. Lejen for en toværelseslejlighed i København er steget fra 8.536 kroner om måneden i gennemsnit i 2014 til 11.225 kroner i 2019, som tal fra Boligportalen.dk viser.

Det passer skidt ind i den ambition, som boligminister Kaare Dybvad Bek flashede ved sin tiltrædelse:   en mere blandet by.   Politibetjente, kassedamer og sygeplejersker skal også have råd til at bo i storbyen.
Så noget måtte der gøres.

 

At der var mægtige profiter ved opkøbe ejendomme i stor stil og modernisere dem, har investeringsselskabet Blackstone demonstreret med stor tydelighed med deres metoder: trusler, chikane og misinformation over for lejere, de vil af med.
Andre ejendomsinvestorer er imidlertid også blevet tiltrukket af de store gevinster, godt hjulpet på vej af et huslejenævn, der slet ikke har kunnet holde trit med udviklingen.

overdrive det

Når banker, ejendomsmæglere og store pensionskasser taler om tab på op til 20 procent på prisen på andelsboliger, kunne man så få den tanke, at de smører tykt på, fordi de jo også profiterede af de favorable vilkår for ejendomsmodernisering efter den gamle lov?

 

 

 

Så noget måtte der gøres.


Med overdrevne moderniseringer af private udlejningsboliger sammen med

 

 

 

Fupmoderniseringer

På den anden side skal det heller ikke være for favorabelt for ejendomsinvestorer at modernisere de private udlejningsboliger. Det tiltrækker i særlig grad investorer, der går efter  den overnormale profit, de kan få ved helt overdrevne moderniseringer.
Blackstone har med sine mindre elegante metoder () skåret ud i pap, at netop dette var deres formål.

Problemet for boligministeren er, at han var og er ude i en svær øvelse. På den ene side skal de private udlejningsejendomme jo gerne vedligeholdes, og det sker kun, hvis det er interessant for investorer at gøre det. 

 

Indgrebet: sølle eksempler, altid ngle i klemme, ellers for længst reformer, proportioner, hvad betyder det for dem

 

 

Ny finte
Nu lurer så nye fristelser. Jeg læser i avisen, at “Hul i boligaftalen åbner for ny Blackstone-finte: Nu bliver andelsboligforeninger en lækkerbisken“.
Kort fortalt går finten ud på, at vi sælger vores AF til en ejendomsinvester, der med tiden kan sætte de enkelte lejligheder  i stand og sælge dem videre.
Vel at mærke med relativ høj fortjeneste, da andelsboliger er fritaget for den karensperiode på fem år, der med den nye lov gælder tilsvarende private udlejnings-ejendomme.
Os andelshavere bliver så til lejere med en lav husleje (har vi aftalt med investoren) og får samtidig en kæmpesum udbetalt ved salget.
På den måde deler vi rovet med investoren. Wauw, var det ikke et forslag at bringe op på den snarlige generalforsamling?

Siden indgrebet mod fupmoderniseringer har det ikke skortet på historier i pressen om, hvordan andelsboligforeninger bliver (hårdt) ramt af den nye lov – trods boligministerens forsikringer om det modsatte.
Bankerne forudser således fald i vores pris på op mod 20 procent, fordi andelsejendomme bliver prissat ud fra tilsvarende udlejningsejendomme. (Hvilket så også betyder, at Blackstone-finten inden ministerens indgreb har været med til at hæve priserne på andelsboliger.)

Symmetri i tingene
Det lyder godt nok ikke rart, men hvis jeg f. eks. vil sælge min andelslejlighed, vil det være prisen i forhold til en tilsvarende ejerlejlighed, der er afgørende. Og her er jeg helt tryg ved, at vores maksimalpris vil stå distancen.
Billedet kunne selvfølgelig have været anderledes, hvis vi havde valgt en mindre konservativt indstillet valuar i sin tid. Men når man går efter store, hurtige gevinster, må man vel også regne med større risici.
Og i det hele taget: Når man går ind på et boligmarked, der mere og mere ligner ejerboligmarkedet med mulighed for større gevinster, må man jo også være indstillet på at bære risikoen for det modsatte.

Nej, jeg kan ikke følge bankernes og udlejernes bekymring for andelsboligerne. Først og fremmest måske fordi vi selv kan vælge. Ikke mindst er vi som nævnt selv i meget høj grad med til at fastsætte prisen på vores boliger og mindske risikoen for at komme i uføre. Via prisen bestemmer vi også, hvem der skal have mulighed for at blive vores kommende naboer.

 

Hvordan maksimerer vi vores klima-indsats?

Det kan vel ikke være skidt at feje for egen dør først? Jo, det kan det faktisk godt, hvis globale alternativer til klimaloven giver større CO2-effekt for samme pris. Det springende punkt er, hvor meget danskernes klima-adfærd smitter af på andre.

 

Siden sluthalvfjerdserne har der fra tid til anden svævet en gigantisk hovedpude med hvidt bomuldsbetræk rundt for mit indre blik. Den er fuldstændig overlæsset med mennesker. Måske er det ikke alle de fire milliarder, der levede på jorden dengang, men der er rigtig, rigtig mange, der ligger der og fiser den af.

Regnparasoller
Regn-parasoller på Tåsinge Plads i København opfanger vand til nedsivning. Mens klimatilpasning i sagens natur er lokalt forankret, er effekten af lokale og nationale klimaindsatser måske ikke nødvendigvis lige så optimal, når det gælder forebyggelse.

Sovepude
Billedet blev solidt plantet af daværende skatteminister Jens Kampmann under et besøg på min skole i Silkeborg. Han gjorde det med en bemærkning om, at det var verdens største sovepude, når man påstod, at problemer skal løses internationalt. Jeg syntes, det lød vældig fornuftigt, og hver gang nogen fralægger sig ansvar på denne usle måde, ser jeg den enorme pude med alle de dovne mennesker for mig.

Klimatilpasning i Danmark går i høj grad ud på at forsinke kraftige regnskyl, så vandet stille og roligt kan sive ned. Det kan blandt andet gøres ved at fjerne større asfaltflader til fordel for grønne vækster, der er glade for vand. Her en rist fra Skt. Kjelds Plads, der er et klimakvarter i København.

Fej for egen dør
Pænt i Kampmanns ånd har vores regering valgt at føre en ambitiøs national klimapolitik med sit mål om en 70 procent CO2-reduktion i 2030 i Danmark.
Samtidig myldrer det med muligheder for og opfordringer til, at danskerne skal gribe i egen barm, hoppe ned fra sovepuden og få bragt det kedeligt høje klimaaftryk på 17 ton CO2 om året pr. mand m/k ned: Vi kan cykle og køre i elbiler, spise sojabønner, rester og lokalt, købe klimakreditter, re-designe og bytte tøj. I det hele taget genbruge, genanvende og minimere spild.

En dråbe i havet
Men virker det så? Danmark står for ca. 0,1 procent af verdens samlede CO2-udledning, så det batter vel næppe alverden, selv om regeringen vil få sit klimamål opfyldt (og danskerne hver især få reduceret vores CO2-udslip til de par ton årligt, der flugter med Paris-aftalens målsætning).

Afsmitning
Det er selvfølgelig muligt, at vores adfærd vil smitte af på folk fra andre lande, så de også tager springet fra sovepuden og bliver klimaaktive, men ved vi noget om det? Bliver det undersøgt og i givet fald: Bliver det indbygget i klimaloven, at vi skal satse endnu mere på de tiltag, der smitter mest af?

Højdeforskelle i landskabet og grønne planter i god muldjord skal forsinke regnvandet i at sive ned. Foto fra Skt. Kjelds Plads, København.

Globalt samarbejde
Overvejer man, om der findes alternativer, som giver en større klimaeffekt for de samme omkostninger? Mindre udslip af klimagasser i Danmark betyder jo ikke, at drivhuseffekten reduceres tilsvarende lige over vores hoveder: Problemet er internationalt, og måske er der faktisk en pointe i, at globale problemer mest effektivt løses i samarbejde globalt?

CCS
Klimaforskningen på den teknologiske front ser ud til at gøre vigtige fremskridt i disse år med havvindmølle-parker, intelligent forbrug og indfangning, lagring og genanvendelse af CO2 til blandt andet bæredygtige brændstoffer.

Armvridning
Til gengæld er der ikke noget, der tyder på nogen særlig bevægelse i den internationale klimaforskning på den politiske front. Flere klimaøkonomer opfordrer til, at man eksempelvis intensiverer forskningen i spilteori for at rykke politikerne fra ikke mindst de store udleder-lande: Kina, USA, Indien, Rusland.
Spilteori går her populært sagt ud på, at man får vredet armen rundt på Xi, Trump, Modi og Putin (med flere), så de tvinges til at indse, at de skal handle (langsigtet) til fælles bedste og (fx) tilslutte sig en global CO2-afgift, der batter.  Også selv om de på kort sigt kunne have en interesse i selv blot (fortsat) at drive den af på sovepuden.

Grøn pynt
Man kunne blandt andet forestille sig, at det ville have større klima-effekt, hvis Danmark brugte resurser på at støtte et eliteforskningsmiljø i spilteori i Argentina (fx) i stedet for de sidste dyre procenter for at indfri målet i 2030. Hvis ikke vi er åbne over for den type alternativer, kan man frygte, at virkningen fra den danske klimalov reelt mest bliver grøn pynt og en feel good-følelse til danskerne, der gør så stor en indsats.

Klimaplanter i deres rette element. Skt. Kjelds Plads, København.

– historier om økonomi