Blackstone-indgrebet gør op med overnormal profit

Glem andelshaverne, når det gælder den nye lov. Hvis vi bliver ramt, vil det som regel være selvforskyldt.

Brand i boligmarkedet. Katastrofe. Betydelige værditab for andelsboligejere. Kampen mod Blackstone kan ramme 160.000 andelshavere økonomisk. Problematisk uro på boligmarkedet.

Blandet by. Andelsbolig, privatejet ejendom og ejerlejligheder side om side på Østerbro.

Truet dyreart
Det har ikke skortet på alarmerende beretninger i kølvandet på Blackstone-forliget. Politikere er fulgt trop med bekymringer over andelsboligejeres ve og vel i en grad, så det har fået en journalist på Berlingske til at fare i blækhuset:
Hvorfor er andelsboligejerne en truet dyreart, der får politikernes udelte opmærksomhed og medfølelse?
Det må hun nok spørge om, vil jeg – som et af de stakkels truede dyr – sige:

Fin fidus
Jeg købte min andelsbolig på et københavnsk brokvarter i 2007 og kan røbe, at det har været en mægtig økonomisk fidus. Ganske vist faldt min lejlighed i værdi, da boligboblen brast i 2008, men det er for længst blevet en udmærket investering igen.

Værdien stiger over tid
Hvilket passer fint ind i det mønster, der tegner sig for værdien af (andels)boligerne over tid: De går op, op, op, lidt ned, op, op, op og nu (måske ) igen lidt ned, og så videre.
Så når bankerne har forudset prisfald på op til 20 procent i kølvandet på den nye lov, har jeg taget det helt cool: De priser kommer op igen, og jeg har ingen aktuelle flytteplaner.

Ikke udsigt til tab
Jeg var dog næppe begyndt at ryste på hænderne under nogen omstændigheder. I vores andelsboligforening har vi valgt en moderat linje, når vi skal fastsætte værdien af vores ejendom.
Derfor er jeg helt tryg ved, at maksimalprisen på vores andelslejligheder kan stå distancen i forhold til tilsvarende ejerlejligheder, som reelt er det afgørende forhold.

Stor gevinst – større risiko
Jeg havde måske ikke været helt så rolig, hvis vi havde valgt en mere aggressiv linje. Men når man går efter store, hurtige gevinster, må man jo også regne med større risici.
Og i det hele taget: Når man går ind på et boligmarked, der mere og mere ligner ejerboligmarkedet med mulighed for store gevinster, må man vel også være indstillet på at bære risikoen for det modsatte?

Udlejernes fest
Mine naboer i privatejede lejligheder har nok haft det knap så morsomt i de senere år. Lejen for en toværelseslejlighed i København er steget fra 8.536 kroner om måneden i gennemsnit i 2014 til 11.225 kroner i 2019. Så i den boligtype har festen helt været på udlejernes side.

Profitable moderniseringer
Det skyldes ikke mindst særdeles profitable moderniseringer, hvilket ejendoms-investeringsselskabet Blackstone med sine trusler, chikane og misinformation over for lejere, det vil af med, har været så venlig med stor tydelighed at demonstrere.

Rent-seeking
Andre – mindre kluntede – investorer har imidlertid også udnyttet den daværende boliglovs gode muligheder for at sætte huslejer stærkt i vejret pga. overdrevne moderniseringer til regulær rent-seeking. (Det vil sige forsøg på at skaffe en gevinst på bekostning af andre i stedet for ved at skabe egentlige nye værdier). Godt hjulpet på vej af et huslejenævn, der slet ikke har kunnet holde trit med udviklingen.

Den blandede by
Det er den scene, en ny boligminister med en ide om en mere blandet by trådte ind på.  Og de dramatiske huslejestigninger passer naturligvis skidt  ind i et mål om, at politibetjente, kassedamer og sygeplejersker også skal have råd til at bo i storbyen.

Jeg har – med lidt god vilje – søudsigt fra min andelslejlighed!

Bunden opgave
For sådan en boligminister må en justering af vilkårene for moderniseringer have været en bunden opgave: Væk med overnormale, men (vigtigt!) samtidig ind med almindelige profitter, da de  private udlejningsejendomme jo gerne skal vedligeholdes, og det sker kun, hvis det er interessant for investorer at gøre det.

Indgrebet
Det såkaldte Blackstone-indgreb var det, boligminister Kaare Dybvad Bek kunne få politisk opbakning til, og tiden vil vise, om der er kommet balance i tingene, så moderniseringer fremover vil give et nogenlunde almindeligt afkast. Eller om der eventuelt skal justeres igen.

Bias
En del aktører har imidlertid ikke haft tålmodighed til at afvente udviklingen på boligmarkedet, men tordner i medierne med skræmmende spådomme, som nævnt i indledningen. Pudsigt nok drejer det sig først og fremmest om banker, ejendomsmæglere og udlejere, som bliver ramt af indgrebet.

Selvforskyldt
Men medierne deltager også selv. Berlingske har “dækket konsekvenserne af indgrebet” i en række artikler, hvor “frygten for, at indgrebet kan betyde store værditab for andelshavere står centralt”.
Men hvis andelshavere  reelt vil få store værditab i kølvandet på indgrebet, så er det måske,  som nævnt ovenfor, primært fordi de selv har skruet deres prisniveau kraftigt i vejret i håb om store gevinster?

Ramt af indgrebet
Berlingske nævner også en gruppe lejere i Rungsted, som må opgive at danne en andelsboligforening, som eksempel på dem som indgrebet er gået ud over. Og det er jo rigtigt, de har allerede mærket den nye lov på den trælse måde.

Husk proportionerne
Der vil imidlertid altid være nogle, der kommer i klemme ved nye reformer. Og det må man på en måde nærmest også håbe, for ellers skulle man jo have gennemført dem for længst.
Derfor kan man altid finde ofre, når love ændres, og så er det, at det gælder om at holde tungen lige i munden og se på proportionerne:

Afvejning
Hvad vejer mest: Andelshavere der muligvis vil tabe penge, fordi de har købt sig ind i en forening med høje valuar-vurderinger. Og lejere der får afslag på lån, så de ikke kan danne deres egen andelsboligforening. 
Eller lejere der nu eller i fremtiden skal være heldige for at kunne bo i København, fordi de kun har beskedne eller almindelige lønninger, og huslejerne i de private udlejningsejendomme gennem mange år er steget (for nogle dramatisk meget) mere end indkomsten?

Konsekvenser
Hvor mange er der mon, der bliver berørt i de respektive grupper? Og hvor store konsekvenser har det for deres liv og velfærd?
Og hvad betyder det for samfundet? Overnormale profitter gør sjældent noget godt for en samfundsøkonomi, og så er der jo det med den blandede by…

Ejerlejlighed light
Her bidrager andelsboliger  til forskelligheden i bybilledet (ca. seks procent af os bor i dag i andelsboliger). Alligevel er det måske en boligform, der som en slags ejerlejlighed light for folk med netværk har mere fortid end fremtid i en blandet by.

Ny finte
Denne tanke bestyrkes af andelsbolig-finten, der henviser til særligt favorable vilkår for moderniseringer af andelsboligforeninger i den nye lov. Fidusen går i korthed ud på, at andelsboligforeningen lader sig opløse og sælge dyrt til en ejendomsinvestor, så hver andelshaver får en klækkelig engangsudbetaling og en lav husleje (aftalt med investoren), så længe man bliver boende i lejligheden.

Kamikaze
Så nu er det op til os andelshavere, om vi vil score kassen og samtidig bidrage til, at huslejerne i de private udlejningsejendomme fortsætter kursen opad. Det er jo også en måde for en truet art at blive udryddet på.

Hvordan maksimerer vi vores klima-indsats?

Det kan vel ikke være skidt at feje for egen dør først? Jo, det kan det faktisk godt, hvis globale alternativer til klimaloven giver større CO2-effekt for samme pris. Det springende punkt er, hvor meget danskernes klima-adfærd smitter af på andre.

 

Siden sluthalvfjerdserne har der fra tid til anden svævet en gigantisk hovedpude med hvidt bomuldsbetræk rundt for mit indre blik. Den er fuldstændig overlæsset med mennesker. Måske er det ikke alle de fire milliarder, der levede på jorden dengang, men der er rigtig, rigtig mange, der ligger der og fiser den af.

Regnparasoller
Regn-parasoller på Tåsinge Plads i København opfanger vand til nedsivning. Mens klimatilpasning i sagens natur er lokalt forankret, er effekten af lokale og nationale klimaindsatser måske ikke nødvendigvis lige så optimal, når det gælder forebyggelse.

Sovepude
Billedet blev solidt plantet af daværende skatteminister Jens Kampmann under et besøg på min skole i Silkeborg. Han gjorde det med en bemærkning om, at det var verdens største sovepude, når man påstod, at problemer skal løses internationalt. Jeg syntes, det lød vældig fornuftigt, og hver gang nogen fralægger sig ansvar på denne usle måde, ser jeg den enorme pude med alle de dovne mennesker for mig.

Klimatilpasning i Danmark går i høj grad ud på at forsinke kraftige regnskyl, så vandet stille og roligt kan sive ned. Det kan blandt andet gøres ved at fjerne større asfaltflader til fordel for grønne vækster, der er glade for vand. Her en rist fra Skt. Kjelds Plads, der er et klimakvarter i København.

Fej for egen dør
Pænt i Kampmanns ånd har vores regering valgt at føre en ambitiøs national klimapolitik med sit mål om en 70 procent CO2-reduktion i 2030 i Danmark.
Samtidig myldrer det med muligheder for og opfordringer til, at danskerne skal gribe i egen barm, hoppe ned fra sovepuden og få bragt det kedeligt høje klimaaftryk på 17 ton CO2 om året pr. mand m/k ned: Vi kan cykle og køre i elbiler, spise sojabønner, rester og lokalt, købe klimakreditter, re-designe og bytte tøj. I det hele taget genbruge, genanvende og minimere spild.

En dråbe i havet
Men virker det så? Danmark står for ca. 0,1 procent af verdens samlede CO2-udledning, så det batter vel næppe alverden, selv om regeringen vil få sit klimamål opfyldt (og danskerne hver især få reduceret vores CO2-udslip til de par ton årligt, der flugter med Paris-aftalens målsætning).

Afsmitning
Det er selvfølgelig muligt, at vores adfærd vil smitte af på folk fra andre lande, så de også tager springet fra sovepuden og bliver klimaaktive, men ved vi noget om det? Bliver det undersøgt og i givet fald: Bliver det indbygget i klimaloven, at vi skal satse endnu mere på de tiltag, der smitter mest af?

Højdeforskelle i landskabet og grønne planter i god muldjord skal forsinke regnvandet i at sive ned. Foto fra Skt. Kjelds Plads, København.

Globalt samarbejde
Overvejer man, om der findes alternativer, som giver en større klimaeffekt for de samme omkostninger? Mindre udslip af klimagasser i Danmark betyder jo ikke, at drivhuseffekten reduceres tilsvarende lige over vores hoveder: Problemet er internationalt, og måske er der faktisk en pointe i, at globale problemer mest effektivt løses i samarbejde globalt?

CCS
Klimaforskningen på den teknologiske front ser ud til at gøre vigtige fremskridt i disse år med havvindmølle-parker, intelligent forbrug og indfangning, lagring og genanvendelse af CO2 til blandt andet bæredygtige brændstoffer.

Armvridning
Til gengæld er der ikke noget, der tyder på nogen særlig bevægelse i den internationale klimaforskning på den politiske front. Flere klimaøkonomer opfordrer til, at man eksempelvis intensiverer forskningen i spilteori for at rykke politikerne fra ikke mindst de store udleder-lande: Kina, USA, Indien, Rusland.
Spilteori går her populært sagt ud på, at man får vredet armen rundt på Xi, Trump, Modi og Putin (med flere), så de tvinges til at indse, at de skal handle (langsigtet) til fælles bedste og (fx) tilslutte sig en global CO2-afgift, der batter.  Også selv om de på kort sigt kunne have en interesse i selv blot (fortsat) at drive den af på sovepuden.

Grøn pynt
Man kunne blandt andet forestille sig, at det ville have større klima-effekt, hvis Danmark brugte resurser på at støtte et eliteforskningsmiljø i spilteori i Argentina (fx) i stedet for de sidste dyre procenter for at indfri målet i 2030. Hvis ikke vi er åbne over for den type alternativer, kan man frygte, at virkningen fra den danske klimalov reelt mest bliver grøn pynt og en feel good-følelse til danskerne, der gør så stor en indsats.

Klimaplanter i deres rette element. Skt. Kjelds Plads, København.

– historier om økonomi