Kategoriarkiv: bolig

Blackstone-indgrebet gør op med overnormal profit

Glem andelshaverne, når det gælder den nye lov. Hvis vi bliver ramt, vil det som regel være selvforskyldt.

Brand i boligmarkedet. Katastrofe. Betydelige værditab for andelsboligejere. Kampen mod Blackstone kan ramme 160.000 andelshavere økonomisk. Problematisk uro på boligmarkedet.

Blandet by. Andelsbolig, privatejet ejendom og ejerlejligheder side om side på Østerbro.

Truet dyreart
Det har ikke skortet på alarmerende beretninger i kølvandet på Blackstone-forliget. Politikere er fulgt trop med bekymringer over andelsboligejeres ve og vel i en grad, så det har fået en journalist på Berlingske til at fare i blækhuset:
Hvorfor er andelsboligejerne en truet dyreart, der får politikernes udelte opmærksomhed og medfølelse?
Det må hun nok spørge om, vil jeg – som et af de stakkels truede dyr – sige:

Fin fidus
Jeg købte min andelsbolig på et københavnsk brokvarter i 2007 og kan røbe, at det har været en mægtig økonomisk fidus. Ganske vist faldt min lejlighed i værdi, da boligboblen brast i 2008, men det er for længst blevet en udmærket investering igen.

Værdien stiger over tid
Hvilket passer fint ind i det mønster, der tegner sig for værdien af (andels)boligerne over tid: De går op, op, op, lidt ned, op, op, op og nu (måske ) igen lidt ned, og så videre.
Så når bankerne har forudset prisfald på op til 20 procent i kølvandet på den nye lov, har jeg taget det helt cool: De priser kommer op igen, og jeg har ingen aktuelle flytteplaner.

Ikke udsigt til tab
Jeg var dog næppe begyndt at ryste på hænderne under nogen omstændigheder. I vores andelsboligforening har vi valgt en moderat linje, når vi skal fastsætte værdien af vores ejendom.
Derfor er jeg helt tryg ved, at maksimalprisen på vores andelslejligheder kan stå distancen i forhold til tilsvarende ejerlejligheder, som reelt er det afgørende forhold.

Stor gevinst – større risiko
Jeg havde måske ikke været helt så rolig, hvis vi havde valgt en mere aggressiv linje. Men når man går efter store, hurtige gevinster, må man jo også regne med større risici.
Og i det hele taget: Når man går ind på et boligmarked, der mere og mere ligner ejerboligmarkedet med mulighed for store gevinster, må man vel også være indstillet på at bære risikoen for det modsatte?

Udlejernes fest
Mine naboer i privatejede lejligheder har nok haft det knap så morsomt i de senere år. Lejen for en toværelseslejlighed i København er steget fra 8.536 kroner om måneden i gennemsnit i 2014 til 11.225 kroner i 2019. Så i den boligtype har festen helt været på udlejernes side.

Profitable moderniseringer
Det skyldes ikke mindst særdeles profitable moderniseringer, hvilket ejendoms-investeringsselskabet Blackstone med sine trusler, chikane og misinformation over for lejere, det vil af med, har været så venlig med stor tydelighed at demonstrere.

Rent-seeking
Andre – mindre kluntede – investorer har imidlertid også udnyttet den daværende boliglovs gode muligheder for at sætte huslejer stærkt i vejret pga. overdrevne moderniseringer til regulær rent-seeking. (Det vil sige forsøg på at skaffe en gevinst på bekostning af andre i stedet for ved at skabe egentlige nye værdier). Godt hjulpet på vej af et huslejenævn, der slet ikke har kunnet holde trit med udviklingen.

Den blandede by
Det er den scene, en ny boligminister med en ide om en mere blandet by trådte ind på.  Og de dramatiske huslejestigninger passer naturligvis skidt  ind i et mål om, at politibetjente, kassedamer og sygeplejersker også skal have råd til at bo i storbyen.

Jeg har – med lidt god vilje – søudsigt fra min andelslejlighed!

Bunden opgave
For sådan en boligminister må en justering af vilkårene for moderniseringer have været en bunden opgave: Væk med overnormale, men (vigtigt!) samtidig ind med almindelige profitter, da de  private udlejningsejendomme jo gerne skal vedligeholdes, og det sker kun, hvis det er interessant for investorer at gøre det.

Indgrebet
Det såkaldte Blackstone-indgreb var det, boligminister Kaare Dybvad Bek kunne få politisk opbakning til, og tiden vil vise, om der er kommet balance i tingene, så moderniseringer fremover vil give et nogenlunde almindeligt afkast. Eller om der eventuelt skal justeres igen.

Bias
En del aktører har imidlertid ikke haft tålmodighed til at afvente udviklingen på boligmarkedet, men tordner i medierne med skræmmende spådomme, som nævnt i indledningen. Pudsigt nok drejer det sig først og fremmest om banker, ejendomsmæglere og udlejere, som bliver ramt af indgrebet.

Selvforskyldt
Men medierne deltager også selv. Berlingske har “dækket konsekvenserne af indgrebet” i en række artikler, hvor “frygten for, at indgrebet kan betyde store værditab for andelshavere står centralt”.
Men hvis andelshavere  reelt vil få store værditab i kølvandet på indgrebet, så er det måske,  som nævnt ovenfor, primært fordi de selv har skruet deres prisniveau kraftigt i vejret i håb om store gevinster?

Ramt af indgrebet
Berlingske nævner også en gruppe lejere i Rungsted, som må opgive at danne en andelsboligforening, som eksempel på dem som indgrebet er gået ud over. Og det er jo rigtigt, de har allerede mærket den nye lov på den trælse måde.

Husk proportionerne
Der vil imidlertid altid være nogle, der kommer i klemme ved nye reformer. Og det må man på en måde nærmest også håbe, for ellers skulle man jo have gennemført dem for længst.
Derfor kan man altid finde ofre, når love ændres, og så er det, at det gælder om at holde tungen lige i munden og se på proportionerne:

Afvejning
Hvad vejer mest: Andelshavere der muligvis vil tabe penge, fordi de har købt sig ind i en forening med høje valuar-vurderinger. Og lejere der får afslag på lån, så de ikke kan danne deres egen andelsboligforening. 
Eller lejere der nu eller i fremtiden skal være heldige for at kunne bo i København, fordi de kun har beskedne eller almindelige lønninger, og huslejerne i de private udlejningsejendomme gennem mange år er steget (for nogle dramatisk meget) mere end indkomsten?

Konsekvenser
Hvor mange er der mon, der bliver berørt i de respektive grupper? Og hvor store konsekvenser har det for deres liv og velfærd?
Og hvad betyder det for samfundet? Overnormale profitter gør sjældent noget godt for en samfundsøkonomi, og så er der jo det med den blandede by…

Ejerlejlighed light
Her bidrager andelsboliger  til forskelligheden i bybilledet (ca. seks procent af os bor i dag i andelsboliger). Alligevel er det måske en boligform, der som en slags ejerlejlighed light for folk med netværk har mere fortid end fremtid i en blandet by.

Ny finte
Denne tanke bestyrkes af andelsbolig-finten, der henviser til særligt favorable vilkår for moderniseringer af andelsboligforeninger i den nye lov. Fidusen går i korthed ud på, at andelsboligforeningen lader sig opløse og sælge dyrt til en ejendomsinvestor, så hver andelshaver får en klækkelig engangsudbetaling og en lav husleje (aftalt med investoren), så længe man bliver boende i lejligheden.

Kamikaze
Så nu er det op til os andelshavere, om vi vil score kassen og samtidig bidrage til, at huslejerne i de private udlejningsejendomme fortsætter kursen opad. Det er jo også en måde for en truet art at blive udryddet på.